👉 신생아 특례대출 매매 3부｜실제로 얼마까지 가능할까? 소득별·집값별 계산
“4억까지 된다는데… 우리도 4억 받을 수 있을까?”
결론부터 말하면 ‘최대 4억’은 조건을 모두 통과했을 때의 상한이고, 실제 한도는 LTV·DTI·주택가격·기존대출에 따라 달라집니다. 3부에서는 내가 현실적으로 받을 수 있는 금액을 계산 흐름으로 정리합니다.
“집값·소득·규제지역… 계산의 순서를 알면 답이 보입니다.”
2) 기본은 LTV 70% / DTI 60%, 생애최초는 LTV 80%(수도권·규제지역은 70%)가 핵심입니다.
3) 계산은 ① 집(평가액) → ② LTV → ③ DTI → ④ 최종 한도 순서로 하면 깔끔합니다.
“한도부터 알고 집을 봐야 마음이 덜 흔들립니다.”
신생아 특례 디딤돌(구입) 기준으로 한도는 최대 4억원이지만, 실제로는 다음 4가지 중에서 가장 먼저 걸리는 조건이 ‘진짜 한도’가 됩니다.
① 주택가액(평가액) ② LTV ③ DTI ④ 매매가격/기존대출
오늘은 이 순서대로 “내 한도”를 계산해볼게요.
1) 한도는 ‘최대 4억원’… 하지만 먼저 걸리는 조건이 있습니다
공식 기준에서 한도는 최대 4억원이고, 기본은 LTV 70%, DTI 60%입니다. 생애최초는 LTV 80%까지 가능하지만, 수도권·규제지역은 생애최초라도 70%가 적용됩니다.
즉, “4억까지”라는 말만 믿고 집을 보면 위험합니다.
실제로는 집(평가액)이 먼저 한도를 만들고, 그 다음 소득이 한도를 줄이는 구조예요.
“상한은 4억, 실제 한도는 ‘집값과 소득’이 먼저 결정합니다.”
2) LTV 계산: 집값(평가액)에서 ‘담보비율’로 먼저 걸러집니다
LTV는 쉽게 말해 “집값 대비 대출 비율”입니다.
예를 들어 집의 평가액이 6억이고 LTV가 70%라면, 1차로 4.2억이 최대가 됩니다.
② 여기에 선순위채권·임대보증금 등이 있으면 그만큼 차감
③ 그 결과가 “1차 한도”가 됩니다.
여기서 포인트는 하나입니다.
같은 생애최초라도 집이 수도권·규제지역이면 LTV가 70%로 적용될 수 있어, 생각보다 한도가 줄어들 수 있어요.
“한도는 ‘집값×비율’에서 이미 1차로 결정됩니다.”
3) DTI 계산: 소득이 ‘상환 가능 금액’을 제한합니다
DTI는 “소득 대비 대출 상환 부담”을 보는 기준입니다. 신생아 특례 디딤돌은 DTI 60% 이내 기준이 적용됩니다.
현실에서는 이렇게 이해하면 쉽습니다.
집값이 높아 LTV로는 4억이 가능해 보여도, 소득이 받쳐주지 않으면 DTI에서 대출액이 줄어듭니다.
소득 수준에서 가능한 상환 범위를 먼저 잡고 집을 보는 게 훨씬 안전합니다.
4) ‘집 조건’도 한도의 일부입니다: 9억·85㎡ 기준을 놓치면 끝
한도 계산 전에, 대상 주택 조건이 먼저 맞아야 합니다.
신생아 특례 디딤돌(구입) 기준으로는 전용면적 85㎡ 이하(수도권 제외 읍·면은 100㎡), 그리고 주택 평가액 9억원 이하 주택이 대상입니다.
이 조건을 한 번이라도 넘으면, 한도 계산 자체가 의미가 없어집니다.
그래서 집을 보러 갈 때는 “마음에 드는 집”보다 먼저, 전용면적·평가액부터 확인하는 습관이 중요합니다.
“대상 주택(9억·85㎡)을 넘으면 계산은 거기서 종료입니다.”
5) 현실 시뮬레이션 3가지: 우리 집은 ‘얼마’가 나올까
이제 가장 현실적인 예시로 감을 잡아볼게요. (정확한 금액은 은행 심사로 최종 확정되지만, 흐름은 이렇습니다.)
하지만 최종은 DTI(소득)에서 줄어들 수 있어 “4억 근처 or 그 이하”로 결정되는 경우가 많습니다.
이때는 상한(4억)과 맞물려, 소득이 받쳐주면 상한에 가까운 금액이 나오는 경우도 있습니다.
“생애최초니까 80%겠지”라고 생각하면 한도가 갑자기 줄어듭니다.
이 경우는 집값을 낮추거나, 자기자금 비중을 늘리는 전략이 필요합니다.
알고 보면 불안이 줄고, 선택이 단단해집니다.
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