🏡참여정부부터 이재명 정부 - 정권별 정책 시장에 남긴 흔적 <2부>

📌 이 글은 멋진인생의 부동산 이야기 시리즈 2부입니다.
1부에서는 한국 부동산 정책의 70년 흐름을 살펴보았습니다.
이번 글에서는 참여정부부터 이재명 정부까지, 정권별 정책과 그 흔적을 차분히 정리해봅니다.

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참여정부부터 이재명 정부까지 — 정권별 정책이 시장에 남긴 흔적

 

부동산 정책은 단순한 행정 조치가 아니라, 정권의 철학과 시대의 고민이 담긴 결과물입니다.
어느 정부는 투기를 막겠다며 규제를 강화했고, 또 다른 정부는 거래를 살리겠다며 규제를 풀었습니다.

그래서 우리는 이제 각 정권을 “좋다, 나쁘다”로만 보는 대신,
어떤 방향의 정책이 시장에 어떤 흔적을 남겼는지를 차분하게 살펴볼 필요가 있습니다.

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🔹 1) 참여정부(2003~2008) — 투기 억제와 공정 과세

참여정부의 핵심 목표는 “부동산 불로소득을 줄이고, 공정 과세를 강화하자”였습니다.
그래서 한국 부동산 역사에서 중요한 제도들이 이때 만들어졌습니다.

• 종합부동산세 도입 (2005년)
• LTV·DTI 등 대출 규제 강화
• 투기지역·투기과열지구 지정 확대

의도는 분명했습니다. “집은 투기가 아니라 거주를 위한 공간이어야 한다.”
하지만 강한 규제는 매물 잠김 → 공급 부족 → 가격 상승이라는 부작용도 동시에 만들었습니다.

KB 통계에 따르면, 2005~2007년 서울 아파트 평균가격은 약 40% 이상 상승한 것으로 집계됩니다.
정책은 강했지만, 시장은 그보다 더 예민하게 반응한 셈입니다.

 

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🔹 2) 이명박·박근혜 정부(2008~2017) — 규제 완화와 거래 활성화

참여정부 시기 강한 규제로 시장이 얼어붙자, 다음 두 정권은 방향을 돌렸습니다.
핵심 키워드는 “규제 완화, 경기 회복, 거래 활성화”였습니다.

• 재건축 규제 일부 완화
• LTV·DTI 규제 조정, 대출 여건 완화
• 보금자리주택 등 공급 정책 추진

여기에 세계 금융위기 이후 저금리 시대가 겹치면서, 주택담보대출 이자가 낮아지고 다시 “집을 살 수 있는 환경”이 만들어졌습니다.

그 결과, 2014년 이후 서울 아파트 가격은 다시 상승세로 돌아섰고, 재건축·신도시·교통망(예: GTX) 기대감이 커지며 투자 심리가 되살아났습니다.

 

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🔹 3) 문재인 정부(2017~2022) — 초강력 규제와 시장 과열의 역설

문재인 정부는 “집값을 반드시 잡겠다”는 의지 아래, 역대 어느 정부보다 많은 부동산 대책을 내놓았습니다. 언론에서는 “20번이 넘는 대책”이라는 표현이 자주 등장했지요.

• 다주택자에 대한 보유세·양도세 중과
• 투기지역·투기과열지구 대폭 확대
• LTV·DSR 등 대출 규제 강화

그러나 정책의 강도가 세질수록, 시장에는 또 다른 심리가 생겼습니다.
“지금 안 사면 영영 못 산다”는 불안감입니다.

결국 이 시기에 패닉바잉(공포 매수)라는 말이 유행했고, 서울 아파트 가격은 짧은 기간 동안 두 배 가까이 뛰었다는 평가가 나옵니다.

 

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🔹 4) 윤석열 정부(2022~2025) — 완화와 정상화 기조

윤석열 정부는 “과도한 규제를 풀어 시장을 정상화하겠다”는 기조를 내세웠습니다.

• 일부 지역 규제지역 해제
• 1주택자 세 부담 경감
• 재건축·재개발 규제 일부 완화

하지만 같은 시기 금리 인상이 겹치면서, 부동산 시장은 과열이 진정되는 대신 거래 절벽과 가격 조정 국면을 함께 겪게 됩니다.

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🔹 5) 이재명 정부(2025~ ) — 10·15 대책과 10·26 후속조치

2025년 6월 출범한 이재명 정부는, 다시 “과열된 시장을 안정시키는 것”에 초점을 맞추고 있습니다.
특히 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’이 큰 방향을 보여줍니다.

• 서울 전역 + 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정
• 수도권·규제지역 내 15억 초과 고가주택 주담대 한도 축소 (예: 25억 초과는 2억 등)
• 전세대출에도 DSR 적용 검토 및 대출 규제 보완
• 세제(보유세·거래세 등) 합리화 방향 검토

이어서 10월 26일에는 이 대책의 실효성을 높이기 위해, 국토교통부가 수도권 부동산 시장 교란 행위(편법 증여, 허위 신고 등)에 대한 집중 조사에 착수한다고 발표했습니다.
즉, 정책 발표 → 규제 지정 → 불법행위 단속 강화로 이어지는 구조입니다.

이 대책 이후, 단기적으로는 서울과 수도권의 거래량이 줄고, 전세·매매 시장 모두에서 관망세와 가격 변동이 동시에 나타나고 있다는 분석이 나옵니다.

 

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📈 정권별 부동산 정책 흐름 한눈에 보기

정권	핵심 방향	시장 반응	현재까지 남은 흔적
참여정부	강력 규제·공정 과세	매물 감소, 가격 상승	종부세·규제 틀의 기반
이명박·박근혜	규제 완화·거래 활성화	거래 회복, 기대 심리 확대	신도시·교통망 기반 형성
문재인	초강력 규제	패닉바잉, 가격 급등	DSR 등 강한 규제 구조
윤석열	규제 완화·정상화	거래 일부 회복, 조정 국면	재건축·정비사업 기대감
이재명	과열 억제·수도권 규제 강화	관망세, 전·월세 변동 확대	10·15 대책과 후속 단속 국면 진행 중

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이렇게 정권별 흐름을 나란히 놓고 보면,
정책은 늘 “규제 ↔ 완화” 사이를 오가지만, 그 결과는 집값, 대출, 세금, 그리고 우리의 마음에 깊은 흔적으로 남습니다.

그래서 우리는 이제 단순히 “이번 정책은 좋다 · 나쁘다”를 넘어서, “어떤 흐름 위에 놓인 정책인가?”를 보는 눈을 가져야 합니다.

🌿 멋진인생의 한마디
정책은 정권마다 바뀌지만,
흐름을 이해하는 사람은 그때그때 휘둘리지 않습니다.
3부에서는 청약·신도시·규제지역 구조를 쉽고 정확하게 정리해보겠습니다.